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最近、日本での建物の寿命って何年ってよく聞きますか？

木造５０年　鉄筋コンクリート１００年

この辺りをよく耳にするようになりました。

でもこの年数も何となくですよね。

公益社団法人ロングライフビル推進協会（ベルカ）による建物の寿命の考え方は、

単に「壊れるまで」を物理的な限界とするのではなく、

「建物の価値をいかに維持・向上させ、長く使い続けるか」という

LCC（ライフサイクルコスト）とLCV（ライフサイクルバリュー）の視点に基づいています。

そして建物の寿命を以下の4つの指標で多角的に捉えています。

1. 物理的寿命（Physical Life）

建物や設備の各部位が、摩耗や腐敗、劣化によってその機能を果たせなくなる限界のことです。

考え方: 構造体（スケルトン）は100年以上持っても、設備や仕上げ（インフィル）は15〜25年で限界が来ます。

ベルカの視点: 適切なメンテナンスと「部位別」の更新を行うことで、物理的な寿命は大幅に延ばせると定義しています。

2. 機能的寿命（Functional Life）

社会的ニーズの変化や技術革新により、建物の機能が時代遅れ（陳腐化）になることによる寿命です。

考え方: OA化への対応不足、断熱性能の低さ、バリアフリー未対応など、「使い勝手が悪い」状態です。

ベルカの視点: リフォームやコンバージョン（用途変更）によって、この寿命をリセットし、現代の基準に引き上げることが重要とされています。

3. 経済的寿命（Economic Life）

建物を維持・修理する費用が、新築に建て替える費用を上回ってしまう、あるいは収益性が低下して所有し続けるメリットがなくなる状態です。

考え方: ベルカは、安易な解体（スクラップ＆ビルド）を避け、適切な修繕計画によって「建物の資産価値を最大化」することを推奨しています。

4. 社会的寿命（Social Life）

都市計画の変更や、法規制（耐震基準の改正など）、あるいは周囲の景観との不調和など、社会的な要因で存続が困難になる寿命です。

以上の視点で複合的に見るとその建物の年数が見えて来ますね。 では、より具体的な建物の寿命について次回見て行きましょう。